Primo Piano (184)
Se al termine di una locazione un conduttore non consegna le chiavi dell’immobile al locatore lo stesso dovrà ottenere un titolo esecutivo mediante la procedura di sfratto per cessata locazione (art.657-669 del Codice di Procedura Civile) il procedimento andrà instaurato avanti al tribunale del luogo dove si trova l’immobile.
Ottenuto tale titolo il proprietario dovrà promuovere l’azione di rilascio (sfratto).
Nel caso all’interno venissero trovati mobili o altro di proprietà del conduttore il proprietario dovrà procedere all’offerta per intimazione, se il creditore si rifiuta di ritirarli il locatore dovrà eseguire il deposito dei bene, che una volta accettato dal creditore, estingue l’obbligazione.
In caso contrario dovrà farsi autorizzare dal tribunale a venderli come beni pignorati e depositarne il prezzo.
Entrambe le procedure impongono la notifica di atti per i quali, se il destinatario risulta irreperibile si dovrà utilizzare il il procedimento previsto dall’art. 143 del codice di procedura civile della notificazione a persone di residenza, domicilio o dimora sconosciuti.
Pertanto si tratta di una attività alquanto lunga e dispendiosa necessariamente gestita da un legale.
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I minori hanno diritto di conservare rapporti significativi con i nonni e con i parenti di entrambi i genitori.
I nonni e bisnonni hanno diritto di mantenere rapporti significativi con nipoti minorenni, (art. 317 bis del Codice Civile) tanto che, per far valere le proprie ragioni, possono rivolgersi al Tribunale per minorenni.
Il secondo comma di questo articolo 317 bis, prevede però, che il giudice deve adottare i provvedimenti più idonei nell’esclusivo interesse dei minori.
Il carattere del rapporto nonno-nipote indica una spontaneità di relazione non una coercizione: il mantenimento di rapporti significativi non può essere assicurato tramite la costituzione del bambino a una relazione sgradita e non voluta, quindi nessuna frequentazione può essere disposta a dispetto della volontà manifestata da un minore che abbia compiuto 12 anni, ma va valutata la possibilità di individuare strumenti capaci di creare la necessaria spontaneità nella relazione.
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In genere si ritiene che per i lavoratori dipendenti e autonomi iscritti nel regime dell’assicurazione generale obbligatoria (Ago) sia ancora possibile andare in pensione con 15 anni di contributi, purchè siano stati autorizzati al versamento dei contributi volontari in data anteriore al 31 Dicembre 1992, siano stati ammessi alla prosecuzione volontaria di cui al DPR 1432/1971 e successive modificazioni e integrazioni.
Per usufruire di tale deroga, come previsto dall’INPS, è necessario che la decorrenza dell’autorizzazione alla prosecuzione volontaria si colleghi entro la data del 26 dicembre 1992.
Non è invece richiesto che l’assicurato ammesso alla prosecuzione volontaria abbia anche effettuato versamenti anteriormente alla predetta data.
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L’aliquota iva ridotta al 10% è ammessa se vengono rispettati determinati requisiti, quali previsti dai n 119 e 123 della tabella parte III, allegata al DPR 633/972 e in particolare in cui se si tratti di spettacoli (piromusicali) di fatto equiparabili a concerti musicali, l’aliquota sarà del 10%.
Nel caso invece di feste patronali si ritiene corretta l’applicazione dell’IVA del 22%.
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Se si vende in una piattaforma online card va verificato se si trascende il limite dell’attività puramente amatoriale (l’unica considerata non commerciale).
Il discrimine sta nel fatto se si acquistano degli oggetti già con l’intenzione di rivenderli per conseguire un utile.
Se ad esempio si rivendono, anche utilizzando piattaforme online, i propri capi di abbigliamento usati, un veicolo, la mobilia di casa o quella ereditata da un parente, o la propria collezione di francobolli, riviste o fumetti si resta fuori dalle operazioni commerciali. Se al contrario, si acquistano beni di altri privati, anche pochi e anche usati allo scopo di rivenderli online si è già nel campo dell’attività commerciale, quindi tassate anche se occasionali.
Vale lo stesso per chi acquista beni, anche nuovi su una piattaforma (magari una poco conosciuta in Italia a cui non accede il grande pubblico) per poi rivenderli attraverso il proprio profilo social, su proprio sito web o un qualunque e-marketplace.
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Se un professionista in regime forfettario incassa da un cliente in corso di causa a seguito di transazione, una somma comprensiva di compenso per le prestazioni professionali, degli interessi di mora per dilazione di pagamento, tali entrate costituiscono reddito.
Pertanto, anche gli interessi di mora, derivati da prestazioni di lavoro autonomo, confluiscono nel reddito professionale in base al criterio di cassa.
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Un condominio può decidere di installare sul lastrico solare dei pannelli fotovoltaici in grado di produrre energia.
Tale intervento può beneficiare dei bonus edilizi, configura un’innovazione agevolata e di conseguenza per il via libera in assemblea è sufficiente ottenere un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Nella maggior parte dei casi l’energia prodotta è utilizzata per servire gli spazi comuni e le singole unità immobiliari, nulla toglie però che quella in eccesso sia messa in vendita, ottenendo così un profitto.
L’Agenzia delle Entrate ha specificato che, i condomini che realizzano impianti fotovoltaici di potenza superiore a 20 kw, si configurano sul piano fiscale come società di fatto e come tali realizzano reddito d’impresa.
L’amministratore e il condominio devono eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla normativa fiscale.
Fatturare con applicazione dell’IVA l’energia venduta al gestore dei servizi energetici e i guadagni vanno ripartiti tra i condomini proprietari in proporzione ai rispettivi millesimi.
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Nel caso in cui nell’inventario di fine anno di un magazzino siano presenti dei prodotti che per varie nature non siano vendibili e con valore di magazzino pari a zero è importante che nelle scritture contabili siano indicati:
- Le quantità iniziali, che risultano dall’inventario
- Le quantità entrate in magazzino e la loro provenienza (acquisto, produzione, resa dal cliente…)
- Le quantità usate dal magazzino e la loro destinazione (vendita, resi a fornitori ecc…)
- La consistenza finale, come da inventario di fine esercizio.
È importante sottolineare che le registrazioni devono evidenziare la consistenza della movimentazione, pertanto vanno tenute a quantità, senza che sia necessario evidenziare anche i valori.
È quindi corretta l’indicazione secondo cui i beni devono essere considerati nell’ambito delle scritture ausiliarie di magazzino dal punto di vista della quantità.
Il tema della valutazione riguarda l’assunzione in bilancio dei beni, per cui, anche ai fini fiscali, vale il criterio che impone di assumere il minore tra valore di mercato (o di recuperabilità) dei beni e relativo costo.
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L’art. 1583 del Codice Civile prevede che se in una casa locata vi sia la necessità di svolgere riparazioni e che non si possa arrivare, alla scadenza del contratto, il conduttore deve provvedere alla soluzione del problema.
L’art. 1584 del Codice Civile stabilisce a sua volta che, qualora l’esecuzione della riparazione si protragga per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre 20 gg, il conduttore ha diritto ad una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata della riparazione stessa e all’entità del mancato godimento, salvo chiedere la risoluzione del contratto se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della casa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia.
Le norme citate non prevedono alcun particolare criterio per determinare l’entità della riduzione del canone nel caso in cui le opere si protraggano per oltre 20 gg, ne esistono prassi in questo senso.
A decidere sull’entità della riduzione del canone saranno i giudici. in base a dati concreti e alla cosiddetta induzione dell’utilità.
Nel caso di presenza di ponteggi sulla facciata, si può tenere conto della diminuzione della superfice dell’alloggio disponibile, (supponendo che esso non goda più dell’uso di una grande terrazza esterna e della funzione aeroilluminante di alcune finestre) e ridurre proporzionalmente il canone di locazione.
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La risoluzione di un mutuo consenso di una donazione fa venire meno la richiesta di maggiori imposte, infatti l’accertamento a opera dell’agenzia delle entrate è insensibile alla risoluzione delle donazioni.
Come riconosciuto dalla stessa agenzia; la risoluzione per mutuo dissenso dell’atto di donazione, mancante di corrispettivo, sconta le imposte fisse di registro, ipotecarie e catastali. Ciò non significa che gli effetti fiscali, fino a quel momento prodotti, si dissolvano del tutto.
Infatti la Corte di Cassazione ha ribadito che l’erario, come qualsiasi altro soggetto considerato terzo, non può subire pregiudizi per accordi sopravvenuti intercorsi tra i contraenti.
Pertanto non ci sarà alcun rimborso per le imposte versate, né si avrà compensazione tra donatore e donatario.
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In una unità immobiliare in cui non ci siano contatori installati la riparazione delle spese della bolletta dell’acqua deve fare riferimento all’art. 1123 del Codice Civile, (le spese condominiali vanno ripartire fra i condomini in misura proporzionale alla porzione di piano posseduta) pertanto il criterio è quello dell’effettivo consumo per ciascun condomino rilevato con l’adeguata strumentazione tecnica.
Tuttavia anche in presenza di contatori, ci sono spese che non sono riferibili al consumo del singolo, quali canoni contrattuali, i costi per consumo per la pulizia delle parti comuni, quelli nel caso di dispersione.
Questi costi dovranno essere suddivisi secondo la regola generale prevista dall’articolo sopra citato, ossia secondo i millesimi di proprietà e così deve essere anche per le perdite di acqua dovute a guasti che interessano le tubature condominiali.
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Nel caso ci si trovi ad abitare in un condominio con un cortile comune concesso in uso esclusivo ai condomini dei singoli appartamenti, gravato però, nel contempo di servitù di passo (fondo servente) ad esempio in favore di proprietari di box interrati (fondo dominante).
In questo caso questi ultimi sono tenuti a concorrere alle spese per la manutenzione e per la conservazione del cosiddetto fondo servente in misura liberamente determinabile tra le parti e scaturente da uno specifico accordo da loro stipulato.
Le spese per la manutenzione e la conservazione del fondo servente (art-1069 terzo comma del Codice Civile). La legge non dice però nulla alla misura di contributo per cui spetta alle parti quantificarla secondo un equo criterio, che tenga conto del giusto equilibrio tra l’uso esclusivo che di questo cortile fanno i proprietari degli appartamenti e quello invece molto più limitato, che nel fanno i proprietari (in questo caso dei box).
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QUESITO
Con la locazione di un appartamento con contratto di 4 + 4 con decorrenza 1 Aprile 2014 è stata concordata una proroga con modifica del canone tramite raccomandata al locatore con comunicazione anche all’Agenzia delle entrate con decorrenza 1 aprile 2022 e scadenza 31 marzo 2026. Alla scadenza della proroga si potrà chiedere il rilascio dell’appartamento, oppure il locatore potrà pretendere altre proroghe considerata la modifica del canone.?
Il contratto prevede che l’aggiornamento del canone venga fatto applicando il 100% dell’indice ista, il locatore può pretendere che invece si applichi il 70%?
RISPOSTA
Il locatore fa riferimento ad un contratto di locazione cosiddetto libero, con durata di 4 + 4 anni. In tale contratto a distanza di 12 anni dall’inizio della locazione, nel caso specifico marzo 2026.
Il patto di aumento a nulla rileva la scadenza dell’affitto.
Infatti secondo la giurisprudenza la novazione del contratto di locazione va ravvisata solo nell’ipotesi in cui le parti sostituiscano all’originaria obbligazione avente oggetto o titolo diverso. Purché non risulti in modo equivoco la volontà di estinguere la precedente obbligazione e di sostituirla con una nuova.
Non può invece presumersi la notazione del contratto in caso di semplice adesione del conduttore a una proposta del locatore di aumento del canone.
Nelle locazioni libere ex art. 2 comma 1 della legge 431/1998 in cui il canone può essere liberamente determinato e non vi sono limiti espressi al suo aggiornamento, si ritiene, pertanto, che le parti possano concordare che il canone di locazione sia aggiornato con l’indice Istat al 100%, in presenza di accordo in tal senso, il proprietario non potrà reclamare una riduzione.
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Il superbonus del 110% per le villette e case a schiera delle persone fisiche, scaduto lo scorso 30 giugno 2022, la proroga è prevista, solo nei casi di lavori effettuati entro il 30 settembre 2022 per almeno il 30% del totale è stata spostata dalla legge della conversione del decreto Cessioni dal 31 marzo al 30 settembre 2023.
Al 30 settembre 2022, non era necessario e anzi, era sconsigliato inviare la pratica all’Enea per asseverare i lavori effettuati entro il 30 settembre 2022.
Infatti chi l’ha fatto, ai fini della cessione del credito o dello sconto in fattura, ha poi dovuto faticare per raggiungere un Sal di almeno il 30% nell’ultimo trimestre 2022.
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