Un condominio può decidere di installare sul lastrico solare dei pannelli fotovoltaici in grado di produrre energia.
Tale intervento può beneficiare dei bonus edilizi, configura un’innovazione agevolata e di conseguenza per il via libera in assemblea è sufficiente ottenere un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Nella maggior parte dei casi l’energia prodotta è utilizzata per servire gli spazi comuni e le singole unità immobiliari, nulla toglie però che quella in eccesso sia messa in vendita, ottenendo così un profitto.
L’Agenzia delle Entrate ha specificato che, i condomini che realizzano impianti fotovoltaici di potenza superiore a 20 kw, si configurano sul piano fiscale come società di fatto e come tali realizzano reddito d’impresa.
L’amministratore e il condominio devono eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla normativa fiscale.
Fatturare con applicazione dell’IVA l’energia venduta al gestore dei servizi energetici e i guadagni vanno ripartiti tra i condomini proprietari in proporzione ai rispettivi millesimi.

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Nel caso in cui nell’inventario di fine anno di un magazzino siano presenti dei prodotti che per varie nature non siano vendibili e con valore di magazzino pari a zero è importante che nelle scritture contabili siano indicati:

• Le quantità iniziali, che risultano dall’inventario
• Le quantità entrate in magazzino e la loro provenienza (acquisto, produzione, resa dal cliente…)
• Le quantità usate dal magazzino e la loro destinazione (vendita, resi a fornitori ecc…)
• La consistenza finale, come da inventario di fine esercizio.

È importante sottolineare che le registrazioni devono evidenziare la consistenza della movimentazione, pertanto vanno tenute a quantità, senza che sia necessario evidenziare anche i valori.
È quindi corretta l’indicazione secondo cui i beni devono essere considerati nell’ambito delle scritture ausiliarie di magazzino dal punto di vista della quantità.
Il tema della valutazione riguarda l’assunzione in bilancio dei beni, per cui, anche ai fini fiscali, vale il criterio che impone di assumere il minore tra valore di mercato (o di recuperabilità) dei beni e relativo costo.

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L’art. 1583 del Codice Civile prevede che se in una casa locata vi sia la necessità di svolgere riparazioni e che non si possa arrivare, alla scadenza del contratto, il conduttore deve provvedere alla soluzione del problema.
L’art. 1584 del Codice Civile stabilisce a sua volta che, qualora l’esecuzione della riparazione si protragga per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre 20 gg, il conduttore ha diritto ad una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata della riparazione stessa e all’entità del mancato godimento, salvo chiedere la risoluzione del contratto se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della casa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia.
Le norme citate non prevedono alcun particolare criterio per determinare l’entità della riduzione del canone nel caso in cui le opere si protraggano per oltre 20 gg, ne esistono prassi in questo senso.
A decidere sull’entità della riduzione del canone saranno i giudici. in base a dati concreti e alla cosiddetta induzione dell’utilità.
Nel caso di presenza di ponteggi sulla facciata, si può tenere conto della diminuzione della superfice dell’alloggio disponibile, (supponendo che esso non goda più dell’uso di una grande terrazza esterna e della funzione aeroilluminante di alcune finestre) e ridurre proporzionalmente il canone di locazione.

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La risoluzione di un mutuo consenso di una donazione fa venire meno la richiesta di maggiori imposte, infatti l’accertamento a opera dell’agenzia delle entrate è insensibile alla risoluzione delle donazioni.
Come riconosciuto dalla stessa agenzia; la risoluzione per mutuo dissenso dell’atto di donazione, mancante di corrispettivo, sconta le imposte fisse di registro, ipotecarie e catastali. Ciò non significa che gli effetti fiscali, fino a quel momento prodotti, si dissolvano del tutto.
Infatti la Corte di Cassazione ha ribadito che l’erario, come qualsiasi altro soggetto considerato terzo, non può subire pregiudizi per accordi sopravvenuti intercorsi tra i contraenti.
Pertanto non ci sarà alcun rimborso per le imposte versate, né si avrà compensazione tra donatore e donatario.

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In una unità immobiliare in cui non ci siano contatori installati la riparazione delle spese della bolletta dell’acqua deve fare riferimento all’art. 1123 del Codice Civile, (le spese condominiali vanno ripartire fra i condomini in misura proporzionale alla porzione di piano posseduta) pertanto il criterio è quello dell’effettivo consumo per ciascun condomino rilevato con l’adeguata strumentazione tecnica.
Tuttavia anche in presenza di contatori, ci sono spese che non sono riferibili al consumo del singolo, quali canoni contrattuali, i costi per consumo per la pulizia delle parti comuni, quelli nel caso di dispersione.
Questi costi dovranno essere suddivisi secondo la regola generale prevista dall’articolo sopra citato, ossia secondo i millesimi di proprietà e così deve essere anche per le perdite di acqua dovute a guasti che interessano le tubature condominiali.

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Nel caso ci si trovi ad abitare in un condominio con un cortile comune concesso in uso esclusivo ai condomini dei singoli appartamenti, gravato però, nel contempo di servitù di passo (fondo servente) ad esempio in favore di proprietari di box interrati (fondo dominante).
In questo caso questi ultimi sono tenuti a concorrere alle spese per la manutenzione e per la conservazione del cosiddetto fondo servente in misura liberamente determinabile tra le parti e scaturente da uno specifico accordo da loro stipulato.
Le spese per la manutenzione e la conservazione del fondo servente (art-1069 terzo comma del Codice Civile). La legge non dice però nulla alla misura di contributo per cui spetta alle parti quantificarla secondo un equo criterio, che tenga conto del giusto equilibrio tra l’uso esclusivo che di questo cortile fanno i proprietari degli appartamenti e quello invece molto più limitato, che nel fanno i proprietari (in questo caso dei box).

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QUESITO
Con la locazione di un appartamento con contratto di 4 + 4 con decorrenza 1 Aprile 2014 è stata concordata una proroga con modifica del canone tramite raccomandata al locatore con comunicazione anche all’Agenzia delle entrate con decorrenza 1 aprile 2022 e scadenza 31 marzo 2026. Alla scadenza della proroga si potrà chiedere il rilascio dell’appartamento, oppure il locatore potrà pretendere altre proroghe considerata la modifica del canone.?
Il contratto prevede che l’aggiornamento del canone venga fatto applicando il 100% dell’indice ista, il locatore può pretendere che invece si applichi il 70%?

RISPOSTA
Il locatore fa riferimento ad un contratto di locazione cosiddetto libero, con durata di 4 + 4 anni. In tale contratto a distanza di 12 anni dall’inizio della locazione, nel caso specifico marzo 2026.
Il patto di aumento a nulla rileva la scadenza dell’affitto.
Infatti secondo la giurisprudenza la novazione del contratto di locazione va ravvisata solo nell’ipotesi in cui le parti sostituiscano all’originaria obbligazione avente oggetto o titolo diverso. Purché non risulti in modo equivoco la volontà di estinguere la precedente obbligazione e di sostituirla con una nuova.
Non può invece presumersi la notazione del contratto in caso di semplice adesione del conduttore a una proposta del locatore di aumento del canone.
Nelle locazioni libere ex art. 2 comma 1 della legge 431/1998 in cui il canone può essere liberamente determinato e non vi sono limiti espressi al suo aggiornamento, si ritiene, pertanto, che le parti possano concordare che il canone di locazione sia aggiornato con l’indice Istat al 100%, in presenza di accordo in tal senso, il proprietario non potrà reclamare una riduzione.

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Il superbonus del 110% per le villette e case a schiera delle persone fisiche, scaduto lo scorso 30 giugno 2022, la proroga è prevista, solo nei casi di lavori effettuati entro il 30 settembre 2022 per almeno il 30% del totale è stata spostata dalla legge della conversione del decreto Cessioni dal 31 marzo al 30 settembre 2023.
Al 30 settembre 2022, non era necessario e anzi, era sconsigliato inviare la pratica all’Enea per asseverare i lavori effettuati entro il 30 settembre 2022.
Infatti chi l’ha fatto, ai fini della cessione del credito o dello sconto in fattura, ha poi dovuto faticare per raggiungere un Sal di almeno il 30% nell’ultimo trimestre 2022.

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La piscina condominiale è un bene comune disponibile di tutti coloro che risiedono anche se si tratta di un supercondominio.
Le spese di manutenzione di norma sia ordinarie che straordinarie sono ripartite tra tutti i condomini siano essi proprietari o conduttori, che dovranno pagare in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.
Potrebbe anche essere che se il regolamento non pone divieti, per abbattere i costi e trarre un profitto, il condominio può decidere di affidare la gestione della piscina a una terza persona o società.
Tale società o terzo sempre che il regolamento lo consenta potrà aprire l’accesso anche agli estranei e regolarne l’uso.
In questo caso, per procedere è necessaria una delibera in seconda convocazione votata con il voto della maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che rappresenti 1/3 del valore complessivo dell’edificio espresso in millesimi.

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Vivere in condominio per i proprietari significa sostenere una serie di costi necessari per mantenere in buono stato l’edificio.
Vi sono però parti comuni dello stabile che in certi casi possono generare profitto da ripartire fra i partecipanti o utilizzare per alleggerire le spese di manutenzione.
Fra le parti condivise che possono creare un reddito c’è l’astrico solare, che di norma appartiene a tutti i condomini. Qui è possibile installare un ripetitore di telefonia mobile, con le compagnie disposte a pagare fino a 10-15 mila euro all’anno.
È anche possibile posizionare pannelli fotovoltaici per produrre energia elettrica, cartelli o monitor pubblicitari e ancora consentire la posa di piscine con punti di ristorazione.
La tipologia dell’intervento incide sulla destinazione del lastrico, sulle maggioranze e sul consenso.
Riguardo il ripetitore di telefonia bisogna approvare l’intervento in assemblea o addirittura conseguire il consenso di tutti i partecipanti al condominio, a seconda della tipologia del contratto che si intende stipulare.
Non sempre l’iter è agevole sia per le maggioranze e per il consenso sia per i timori legati alla potenziale connessione tra onde magnetiche e danni alla salute.
Nonostante ciò è normale che quando non risulti possibile l’uso della cosa comune per tutti i partecipanti, il condominio può deliberare l’uso indiretto della cosa comune, mediante concessione a terzi.

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