Primo Piano (127)
Vivere in condominio per i proprietari significa sostenere una serie di costi necessari per mantenere in buono stato l’edificio.
Vi sono però parti comuni dello stabile che in certi casi possono generare profitto da ripartire fra i partecipanti o utilizzare per alleggerire le spese di manutenzione.
Fra le parti condivise che possono creare un reddito c’è l’astrico solare, che di norma appartiene a tutti i condomini. Qui è possibile installare un ripetitore di telefonia mobile, con le compagnie disposte a pagare fino a 10-15 mila euro all’anno.
È anche possibile posizionare pannelli fotovoltaici per produrre energia elettrica, cartelli o monitor pubblicitari e ancora consentire la posa di piscine con punti di ristorazione.
La tipologia dell’intervento incide sulla destinazione del lastrico, sulle maggioranze e sul consenso.
Riguardo il ripetitore di telefonia bisogna approvare l’intervento in assemblea o addirittura conseguire il consenso di tutti i partecipanti al condominio, a seconda della tipologia del contratto che si intende stipulare.
Non sempre l’iter è agevole sia per le maggioranze e per il consenso sia per i timori legati alla potenziale connessione tra onde magnetiche e danni alla salute.
Nonostante ciò è normale che quando non risulti possibile l’uso della cosa comune per tutti i partecipanti, il condominio può deliberare l’uso indiretto della cosa comune, mediante concessione a terzi.
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Una società di charter nautico acquista un’imbarcazione fruendo del credito di imposta (BONUS SUD) del 45% e alla consegna dell’imbarcazione tale società la concede in gestione a un’altra società di charter con sede operativa sempre nelle regioni agevolate.
In merito al Bonus Sud riferito ad investimenti effettuati da soggetti che operano nel settore della nautica da diporto, l’agenzia delle entrate ha evidenziato che ai fini della perimetrazione, il contratto di noleggio di imbarcazioni per attività di diporto, prevede la messa a disposizione del noleggiatore dell’unità da diporto o parte di essa per un determinato periodo ( da trascorrere a scopo ricreativo in zone marine o acque interne di sua scelta, da fermo o in navigazione, alle condizioni stabilite dal contratto.
L’unità noleggiata rimane nella disponibilità del noleggiatore, alle cui dipendenze resta anche l’equipaggio) costituendo per il noleggiatore destinazione di beni propri all’utilizzo di terzi.
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La ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua nel caso non vi siano contatori installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere fatta con riferimento alla legge art. 1123 (le spese condominiali vanno ripartite fra i condomini in misura proporzionale alla posizione di piano posseduta).
Il criterio di divisione preferito dalla giurisprudenza è quello dell’effettivo consumo per ciascun condomino rilevato con strumentazione tecnica.
Anche se vi sono contatori ci sono spese che non sono riferibili al consumo del singolo, quali i canoni contrattuali, i costi per il consumo per la pulizia delle parti comuni e quelli nel caso di dispersione.
Questi costi dovranno essere suddivisi secondo le regole generali come anche per la perdita di acqua dovuta ad un guasto che va ad interessare la tubatura condominiale.
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Se una concessionaria riceve in permuta un’auto usata da una ditta, che fattura alla concessionaria in esenzione IVA, ex art 10, la fattura di acquisto può essere annotata nel registro IVA del regime del margine anche se questo non rappresenta un obbligo.
Il regime del margine si applica, oltre che alla rivendita di beni mobili acquistati da privati, anche a beni per i quali il cedente non ha potuto detrarre l’imposta relativa l’acquisto o l’importazione.
Questa circostanza è quella che si verifica, nel caso di acquisto di un’auto nel regime di esenzione Iva ex art. 10 n° 27 quinquies Dpr 633/1972.
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Per applicare il regime forfettario con l’imposta sostitutiva del 5% per l’attività autonoma esercitata non deve essere una mera prosecuzione di un’altra attività svolta sotto forma di lavoro dipendente o autonomo.
L’Agenzia delle Entrate ha fornito numerosi chiarimenti con la circolare 17/E/ 2012. Il documento di prassi ha chiarito che la preclusione ha finalità antielusive ed è volta ad evitare che si continui, di fatto, ad esercitare una precedente attività, modificandone la veste giuridica in impresa o lavoro autonomo, al fine di godere delle agevolazioni tributarie previste dal nuovo regime.
Il periodo di prova è quel periodo di tempo, stabilito nel contratto di lavoro che serve ad appurare la convenienza del rapporto da entrambe le parti che hanno firmato. Durante il periodo di prova valgono gli stessi diritti e doveri del contratto di assunzione firmato, con l’unica differenza che tale rapporto di lavoro può essere terminato in tronco ossia senza preavviso, senza una giusta causa e senza l’obbligo di rilasciare una motivazione. Si deve considerare però che in base a tale particolarità, cioè la possibile interruzione senza preavviso e alcune cause specifiche, il rapporto può essere assimilato almeno durante il periodo di prova a un contratto di lavoro a tempo determinato, cioè destinato ad interrompersi. Quindi anche in considerazione della breve durata dello stesso si ritiene che tale rapporto di lavoro possa essere considerato marginale e quindi non dovrebbe preludere l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 5% prevista per le nuove attività. Tuttavia, non sembra che l’Agenzia delle Entrate abbia affrontato specificatamente il problema costituito dalla rilevanza dei rapporti di lavoro dipendente durante il periodo di prova.
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L’alloggio condominiale destinato al portiere rientra tra i beni comuni, nel caso in cui sia stato soppresso il servizio di portineria, il condominio è legittimato ad affittare o vendere l’immobile e i proventi andranno ripartiti fra tutti i condomini proprietari, in proporzione ai rispettivi millesimi POSSEDUTI.
Per procedere alla vendita è necessario il consenso di tutti i proprietari per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
In alternativa il condominio può scegliere di affittare l’alloggio, in questo caso, il contratto di locazione deve essere approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti, in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti e almeno 333 millesimi di valore dell’edificio.
È necessaria invece, l’unanimità DEGLI AVENTI DIRITTO AL VOTO nel caso in cui la locazione abbia una durata superiore ai 9 anni.
Riguardo al contratto, è possibile scegliere tra locazioni brevi, libere, a canone concordato, transitorie, per studenti universitari ecc…
L’amministratore riscuote i canoni mensili e, più in generale, adempie ai compiti in capo al locatore, fra cui la registrazione del contratto e l’aggiornamento del canone.
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Se un unico erede deve fare l’accesso alla dichiarazione dei redditi del defunto (per il suo successivo invio) ci sono alcuni adempimenti da parte di quest’ultimo.
Infatti è necessario che egli chieda l’abilitazione dichiarando la propria condizione di erede direttamente online tramite l’apposito servizio disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate nel quale si accede con le proprie credenziali (Spid- carta nazionale dei servizi, carta di identità elettronica).
Effettuato tale accesso all’area riservata, bisogna selezionare in sequenza – Dichiarazione Precompilata e Profilo utente -Autorizzazione soggetti terzi e poi seguire la procedura per trasmettere la richiesta di abilitazione. In alternativa, la richiesta di abilitazione, sottoscritta con firma digitale, può essere inviata tramite PEC (posta elettronica certificata), invece se la richiesta è redatta e sottoscritta con la firma autografa su carta, può essere inviata in allegato di messaggio PEC, la copia per immagine di documento e la copia dei documenti di identità dell’erede. Infine è sempre possibile recarsi personalmente in un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate ed esibire la documentazione attestante la condizione di erede.
Pertanto l’Agenzia delle Entrate all’erede così abilitato, mette a disposizione una dichiarazione dei redditi della persona deceduta, completa dei dati reddituali, degli oneri detraibili e deducibili sostenuti dal defunto e già comunicati dagli enti esterni (es… spese sanitarie, interessi passivi su mutui, premi assicurativi, contributi previdenziali ecc..) nonché altre informazioni presenti nell’anagrafe tributaria.
L’erede infine dopo avere integrato o modificato la dichiarazione, può inviarla direttamente tramite l’applicazione web.
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I datori di lavoro possono installare telecamere sorveglianza sui luoghi di lavoro senza ottenere il consenso del lavoratore, ma soltanto per ragioni organizzative e produttive, per la sicurezza del lavoro e per la tutela del patrimonio aziendale, nel rispetto della normativa a tutela della privacy.
Non possono essere inquadrate postazioni di lavoro fisse o aree dedicate all’attività lavorativa: le telecamere non devono essere puntate sui dipendenti, a meno che non si sospetti che vengano commessi illeciti dai lavoratori stessi (se si sono verificati casi di furti o frodi ai danni del datore di lavoro).
I dipendenti possono essere ripresi occasionalmente, ad esempio in aree di passaggio, corridoi ecc…
Nel caso in cui le telecamere riprendano anche occasionalmente uno o più dipendenti mentre lavorano (non se si riprendono mentre entrano ed escono dall’azienda) si deve procedere ad un accordo con le rappresentanze sindacali aziendali.
Le aziende inoltre devono informare i lavoratori della presenza di telecamere, attraverso cartelli ben visibili come da regolamento.
Il trattamento dei dati personali deve essere proporzionato rispetto allo scopo, anche nella durata di conversazione, che non dovrebbe superate i sette giorni, l’azienda dovrà nominare un responsabile per il trattenimento degli stessi e se le registrazioni possono comportare un rischio elevato per i lavoratori, predisporre anche una valutazione d’impatto preventiva, per evitare, ad esempio, violazione dei dati personali o altri accessi non autorizzati.
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Se una ditta individuale ha acquisito un credito di imposta per un intervento quindi può fruire del beneficio del 110 per cento, nel momento in cui viene a mancare il titolare dell’impresa tali crediti non possono passare ad una società se verrà costituita dagli eredi per la continuazione dell’attività.
I crediti d’imposta acquisiti mediante il meccanismo della cessione del credito ex art. 121 del DI 34/2020, sono veri e propri crediti, in questo caso vantati dalla persona fisica nei confronti dell’Erario, con il decesso cadono automaticamente in successione come altri eventuali crediti.
Saranno gli eredi a utilizzarli per quota, non rilevando l’eventuale costituzione di una nuova società che proseguirà l’attività del defunto, all’interno della quale tali crediti d’imposta erano stati acquisiti.
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Nel caso di decesso del titolare di un conto corrente la banca per poter attribuire le giacenze del cc a chi di dovere, richiede: - certificato di morte, l’atto di notorietà o la dichiarazione sostitutiva e copia del verbale di pubblicazione del testamento se presente – la dichiarazione di successione.
Tale documentazione è necessaria agli istituti di credito per identificare con sicurezza le persone a cui spetta la suddivisione oltre alla determinazione degli importi di spettanza di ciascuno che per legge o per testamento, hanno diritto a succedere.
Solitamente la Banca, per procedere alla liquidazione del conto corrente, si riserva un determinato periodo , in modo che non vi siano poi poste che rimangono impagate.
Il termine massino è di 3 mesi la tempistica varia anche in funzione dei servizi che sono legati al conto da chiudere.
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Se un datore di lavoro vìola l’assegnazione delle ferie ai dipendenti comporta diverse sanzioni in caso di verifica ispettiva, a seconda dell’infrazione commessa.
Il mancato godimento da parte di un dipendente delle ferie ossia le 4 settimane entro il termine stabilito dalla legge o quello più ampio stabilito dai contratti collettivi è punito con una sanzione amministrativa pecuniaria variabile tra(da 120 a 720 € che passa da 480 a 1800 €) se la violazione è riferita a più di 5 lavoratori o si è verificato in almeno 3 periodi di riferimento (da 960 a 5-400 €) non è ammesso il pagamento in misura ridotta se la violazione è riferita a più di 10 lavoratori o si è verificata in almeno 5 periodi di riferimento.
Questi importi lievitano ulteriormente se nei 3 anni precedenti il datore sia stato destinatario di sanzioni amministrative o penali per medesimi illeciti.
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La cessione di carburante da parte di una società tedesca presso una stazione di servizio ubicata in Italia è soggetta a reverse charge (trasferire il dovere del pagamento dell’IVA al cliente che si occupa del trasferimento dell’ammontare alle casse dello Stato).
Infatti l’art, 17 comma 2 del decreto IVA dispone che gli obblighi relativi alle cessioni di beni effettuate nel territorio dello stato da soggetti non residenti, nei confronti di soggetti passivi stabiliti nel territorio dello stato, sono adempiuti dai cessionari o committenti. Pertanto è corretto che la fattura sia emessa dalla partita IVA tedesca e l’IVA sia assolta dal cliente, semprechè non sussistano i presupposti per l’esistenza di una organizzazione stabile ai fini IVA. A differenza per operazioni con i privati consumatori il soggetto Ue è tenuto a porre in essere gli adempimenti IVA tramite una partita IVA Italiana.
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Il professionista che deve attestare la veridicità dei dati aziendali e della fattibilità economica del piano di risanamento ex articolo 56 del Codice della crisi e dell’insolvenza, viene scelto, incaricato e remunerato dall’imprenditore.
Deve però essere indipendente al fine di assicurare un imparziale diligente e corretto svolgimento del proprio compito.
Tale requisito di indipendenza è assolto quando il professionista soddisfa integralmente i seguenti requisiti:
- È iscritto all’albo dei gestori di crisi e insolvenze delle imprese, nonché nel registro dei revisori legali.
- È in possesso dei requisiti previsti dall’art, 2399 del Codice civile per i sindaci di società per azioni
- Non è legato all’impresa o ad altre parti interessate all’operazione di regolazione della crisi, da rapporti di natura professionale o personale.
- Il professionista e i soggetti con i quali è eventualmente unito in associazione professionale non hanno prestato negli ultimi 5 anni attività di lavoro subordinato o autonomo in favore del debitore, né sono stati membri degli organi di amministrazione o controllo dell’impresa ne hanno posseduto partecipazioni in essa.
Pertanto non basta che l’attestatore sia un semplice professionista indipendente a norma dell’articolo 2 del Dlgs 14/2019, dovrà possedere tutti i requisiti previsti al fine di garantire la propria indipendenza.
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È stata fatta una richiesto tramite pec (posta elettronica certificata) per il rimborso dell’IMU, in base alla sentenza della Corte costituzionale 209/2022, da parte di una persona che ha la residenza nel territorio dello stesso comune in cui vive la moglie ma in una diversa abitazione.
La richiesta è stata accettata ma il rimborso viene effettuato solo per gli ultimi 5 anni di Imu in quanto i precedenti anni vanno in prescrizione.
Infatti la normativa (art. 1 COMMA 164), prevede che il rimborso delle somme versate e non dovute deve essere chiesto dal contribuente entro il termine di 5 anni dal giorno del versamento.
Per altro lo stesso arco temporale è previsto a favore del comune per la notifica degli atti di accertamento, sicché comune e contribuente sono posti sullo stesso piano.
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